Как сделать рыночную оценку стоимости недвижимости

Как сделать рыночную оценку стоимости недвижимости.
Для большинства юридических сделок, связанных с имуществом, требуется определение рыночной его стоимости. Особенно это касается недвижимости, которая выступает объектом продажи, дарения, обмена, аренды, наследства. Необходимость ее проведения обусловлена в основном тем, что имущество, которое продают, покупают или получают в наследство, – облагается налогом. Для точного определения размера налогового платежа необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта.

Кто проводит рыночную оценку?
В РФ проведением рыночной оценки имущества занимаются независимые экспертные агентства или частные эксперты-оценщики. Их деятельность регулируется Законом «Об оценочной деятельности в РФ».
Заниматься оценкой имущества могут только те субъекты, которые в установленном порядке получили свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Документ является подтверждением того, что независимый оценщик прошел обучение, имеет необходимый уровень знаний, образование и квалификацию для осуществления оценочных мероприятий. Каждые три года эксперты должны подтверждать свою квалификацию и проходить дополнительное обучение (курсы). Поэтому, первое, в чем необходимо удостовериться заказчику услуги по оценке – это попросить предъявить независимого эксперта свидетельство СРО.

Когда оценка обязательна?
Законом установлены случаи, когда проведение рыночной оценки является обязательной процедурой. В частности строго обязательна оценка, если предметом сделки является государственное или муниципальное имущество:
• При приватизации объектов;
• При передаче в аренду или доверительное управление;
• При продаже или другом отчуждении имущества государства или муниципальных органов;
• При передаче имущества в уставные капиталы юридических лиц;
• В случае переуступки долговых обязательств, непосредственно связанных с объектом;
• В случае возникновения спора о цене объекта.

Кроме вышеописанных случаев, рыночная оценка нужна для тех объектов, которые находятся в частной собственности физических или юридических лиц. Например, при отчуждении недвижимости (квартиры, дома, дачи). От продажи лицо платит налог в размере 13% от стоимости объекта. При дарении обязанность уплаты 13% налога лежит на одариваемом. И в том, и другом случае целесообразно провести оценку, чтобы правильно рассчитать сумму платежа. Если такая оценка не будет проведена, то налог уплатить все равно придется. Но для расчета возьмут за основу кадастровую стоимость квартиры (дома). Кадастровая стоимость определяется государственными органами, уполномоченными проводить кадастровую оценку. На практике она в разы превышает реальную рыночную цену. Как итог – лицо вынуждено отдать государству приличную сумму. Рыночная оценка более объективно отображает стоимость недвижимости на момент сделки.
Кроме того, для документального оформления договоров (купли-продажи, дарения, мены квартиры, дома, дачи), которые удостоверяются нотариально, нотариус может потребовать оценку недвижимости как документ, необходимый для сделки.

Как проводится?
Оценка имущества проводиться в соответствии с методикой и нормами, разрабатываемыми законодателями. То есть разные профессиональные оценщики применяют одни и те же коэффициенты, формулы, чтобы рассчитать цену имущества.

Как это выглядит на деле?

Оценщик заключает с заказчиком письменный договор на проведение оценки. Обязательно нужно оговорить для какой именно цели будет проводиться оценка квартиры, дома или дачи: продажа, наследство, залог, аренда и т.д. Этот момент очень важен, поскольку для разных целей применяются разные методы оценки.

Например, если человек решил продать квартиру, то он не может использовать оценку, рассчитанную для наследства. Для продажи эксперт ведет расчет на текущий день, в то время как для наследства идет расчет цены на момент смерти наследодателя.
После оформления договора, профессиональный оценщик выезжает на объект. Он может проводить фотосъемку, фото затем будут прилагаться к отчету об оценке. Оценщик фиксирует фактическое состояние объекта недвижимости, имеющиеся повреждения, дефекты. Если речь идет о квартире, то на ее цену могут влиять такие факторы, как этаж, количество комнат, площадь помещения, район. Все данные вносятся в акты. По итогам проведения оценочных мероприятий готовится отчет об оценке.

Результат оценки
Готовый отчет об оценке отдается заказчику. Заказчик обязан оплатить все расходы по оценке. Фиксированной суммы за услуги не существует – разные экспертные организации могут устанавливать цены по своему усмотрению.
Отчет об оценке – это официальный документ, который может использоваться для оформления сделки или в качестве доказательства для суда.
Не обязательно, что лицо хочет продать или купить имущество. Существуют случаи, когда граждане обращаются к независимым экспертам просто по своей инициативе: определить рыночную стоимость недвижимости, чтобы объективно рассчитать сумму арендной платы, подсчитать сумму ущерба, причиненного заливом квартиры или пожаром. Случаев может быть на самом деле множество, когда необходима оценка независимого эксперта. Имея на руках отчет о рыночной стоимости можно максимально подстраховать свои интересы и защитить свои права.

Можно ли оценить объект самостоятельно?
Многие граждане желают сэкономить на расходах и поэтому задаются вопросом: можно ли определить рыночную стоимость, не обращаясь к профессиональным экспертам? Однозначно, что это невозможно. Только профессиональный оценщик обладает достаточными знаниями, позволяющими определить стоимость имущества объективно. Законодательные требования также должны быть соблюдены при оформлении отчета о рыночной стоимости (расчет согласно методике, наличие у эксперта свидетельства СРО и прочее). Поэтому, если лицо хочет продать или купить недвижимость, необходимо заказывать услугу по оценке у специалистов.